Das OLG Düsseldorf hat am 05.10.2018 unter dem Aktenzeichen 7 U 194/17 entscheiden, dass eine Reservierungsvereinbarung für einen Immobilienkauf unwirksam ist, die den Eindruck erweckt, dass der Käufer sich bereits zum Immobilienkauf entschlossen habe.
Die Vereinbarung lautete wie folgt:
„Herr/Frau Eheleute T, im nachfolgenden als Käufer bezeichnet, erklärt hiermit rechtsverbindlich handelnd, das von vorgenannter Immobilienfirma nachgewiesene und nachstehend bezeichnete Objekt, wie angeboten zu kaufen ………Der Kaufpreis beträgt: 615.000 €…..Die E Immobilien + Verwaltungs GmbH wird hiermit beauftragt, die Vorbereitung zur notariellen Vertragsunterzeichnung in die Wege zu leiten…. Die Maklerprovision in Höhe von 3,57 % incl. MwSt. wird vom Käufer bezahlt und ist bei notarieller Beurkundung fällig. …Sollte der notarielle Kaufvertrag, aus Gründen die der Käufer zu vertreten hat (z.B. Baufinanzierung), nicht zustande kommen….,erklärt der Käufer sich ausdrücklich bereit, die entstandenen Kosten zu übernehmen….An die E Immobilien + Verwaltungs GmbH ist vom Käufer eine Reservierungsgebühr i.H.v. 2.000 € zu entrichten, die bei erfolgreich abgeschlossenem notariellem Kaufvertrag auf die Maklerprovision angerechnet wird. Bei nicht zustande kommen des Kaufvertrages bestehen seitens des Käufers keine Rückforderungsansprüche der Reservierungsgebühr. Diese Reservierung wird erst nach Eingang der Reservierungsgebühr wirksam …Die Vertragsparteien halten sich bis zum Ablauf des 31.08.2016 an diese Vereinbarung. (Sollte es zu einem späteren Zeitpunkt zum Abschluss eines Kaufvertrages kommen, berührt dies nicht die o.g. Provisionsvereinbarung)….“
Der Makler musste die Provision an den Kaufinteressenten zurückzahlen. Die begründete das Oberlandesgericht damit, dass durch das inhaltliche Zusammenspiel von Ankaufsvereinbarung und Reservierungsvereinbarung auf den Kunden unzulässiger wirtschaftlicher und scheinbar rechtlicher bzw. tatsächlich moralischer Druck in erheblichem Ausmaß ausgeübt worden sei. Die Gesamtschau der in vielfacher Hinsicht rechtlich fehlerhaft formulierten Vereinbarungen reicht hier schon aus, um eine Verwirkung annehmen zu können (vgl. BGH NJW-RR 1990, 372; BGH NJW 1981, 280; BGH NJW-RR 1992, 817; Ibold, aaO, Rn. 143; LG Berlin NJW-RR 2001, 706). Dies ergibt sich aus dem Ineinandergreifen von folgenden für den Kunden nachteiligen und unzulässigen Regelungen, die von der Beklagten vorformuliert worden sind:
Die Ankaufsvereinbarung war gem. §§ 125, 311 b Abs. 1 BGB formnichtig. Sie enthält jedoch die Formulierung „rechtsverbindlich handelnd“. Dadurch wird der falsche rechtliche Eindruck erweckt, dass sich die Käufer bereits mit der Unterschrift unter diese Vereinbarung rechtlich bindend zu etwas verpflichtet hätten. Wegen der beigefügten Widerrufsbelehrung und der zeitlichen Begrenzung der Vereinbarung wird zwar – unabhängig von der Erfahrenheit der Kläger in Grundstücksgeschäften – mit der Vereinbarung nicht schon eine in jedem Fall bindende Ankaufsverpflichtung der Kläger bezüglich des Grundstücks formuliert. Die Kunden müssen aber annehmen, dass sie sich mit ihrer Unterschrift bereits jetzt zu nicht unerheblichen Zahlungen und ggf. zum Schadenersatz bei Nichtzustandekommen des Vertrages verpflichtet haben. Damit wird beim Interessenten der irrige Eindruck erweckt, ihm stehe die Entschließungsfreiheit, die ihm der Gesetzgeber bis zum formgerechten Abschluss des Kaufvertrages zubilligt, nicht mehr zu.
